Процедуры приобретения недвижимости
Права иностранцев на покупку недвижимости
В Великобритании не существует юридических ограничений на покупку недвижимости для иностранцев. Нерезиденты даже имеют возможность оформлять ипотечные кредиты в местных банках. Однако лица, проживающие в стране менее двух лет и не имеющие работы, могут столкнуться с более строгими требованиями.
Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Великобритании
Как было сказано выше, в Соединенном Королевстве нет никаких ограничений на покупку жилых объектов для иностранцев. Граждане любых государств имеют право на приобретение недвижимости в Великобритании.
Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам
Иностранцы имеют право приобретать все виды британской недвижимости, будь то строящиеся, новые или вторичные объекты. Здания могут иметь любую конфигурацию, архитектурный стиль и т.д.
Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Великобритании
Иностранцы могут выбирать между несколькими видами права собственности. Самыми распространенными являются фрихолд и лизхолд. Фрихолд позволяет владеть недвижимостью и землей, на которой она находится, в течение неограниченного периода времени.
Лизхолд подразумевает владение только зданием (но не землей, на которой оно находится) и только в течение определенного количества лет. Когда срок аренды истечет, имущество будет вновь принадлежать землевладельцу. Арендовать недвижимость можно на срок от 1 года до 999 лет.
Также существуют такие категории права собственности, как шер оф фрихолд и коммонхолд. В первом случае владельцами недвижимости является группа лизхолдеров. Данный вид права собственности, как правило, применяется к многоквартирным комплексам. В его рамках лицо может владеть квартирой на правах лизхолда и частью всего здания и землей на правах фрихолда.
Коммонхолд подразумевает владение квартирой на правах фрихолда, в то время как объекты общего пользования будут принадлежать «ассоциации собственников жилья».
Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Великобритании
Главная обязанность, которая появляется у лиц, купивших недвижимость в Великобритании (независимо от того, являются ли они иностранцами или резидентами), – это своевременная уплата налогов. В случае несоблюдения данного условия домовладельцам придется столкнуться с последствиями в виде денежных штрафов.
Реально ли провести сделку с недвижимостью удаленно?
Процедура приобретения недвижимости в Великобритании в удаленном формате – это вполне осуществимая задача. Для этого покупатель должен оформить соответствующую доверенность на своего юриста. Все переговоры будут вестись через электронную почту, подписанную документацию можно передавать с помощью курьерской почты.
Чтобы юристы могли идентифицировать личность покупателя, он должен предоставить им свое фото с открытым паспортом. Также ему нужно будет подтвердить адрес своего проживания, например, коммунальными квитанциями, и доходы – справкой по форме 2-НДФЛ или выпиской.
Деньги покупатель должен перевести на банковский счет британского юриста, который в свою очередь отправит их застройщику или юристу частного продавца. Также юрист передаст необходимую документацию в Земельный кадастр для регистрации права собственности.
Этапы оформления недвижимости в Великобритании. Вторичный рынок.
Как правило, покупатель проходит через следующие этапы процедуры покупки недвижимости:
- Поиск подходящего объекта. Первым этапом покупки недвижимости в Великобритании станет составление списка параметров недвижимости. Покупатель может включить такие требования, как местоположение, наличие определенных удобств, этажность и т.д. На основании списка покупателю будет намного легче искать подходящий объект.
- Резервирование. После того как покупатель выберет объект, ему нужно сделать продавцу предложение в устной или письменной форме. Примите во внимание, как долго объект находится на рынке. Если прошло уже много времени, можно попробовать снизить цену.
- Проверка недвижимости. После того как продавец примет предложение, он передаст покупателю перечень документов, чтобы тот мог проверить информацию о предыдущих собственниках и ознакомиться с записями в земельном кадастре. Чаще всего этим занимаются юристы, которые готовят отчет по окончании проверки. Также покупателю следует нанять специалистов, готовых осуществить техническую проверку объекта. Это поможет ему сразу выявить проблемы, которые могут возникнуть с недвижимостью в будущем.
- Подписание договора. Если в процессе юридической и технической проверки недвижимости не было выявлено никаких серьезных проблем, покупатель и продавец заключают договор купли-продажи. На этом этапе покупатель должен выплатить задаток в размере 10% от цены объекта.
- Регистрация сделки. После того как покупатель оплатит оставшуюся часть стоимости, ему будет передано право собственности. Он должен оплатить гербовый сбор (в течение двух недель со дня подписания договора) перед регистрацией сделки в HMRC.
Налог на недвижимость в Великобритании для иностранцев
Если иностранец не владеет другой недвижимостью в Великобритании или за границей, размер гербового сбора, который он должен заплатить налоговой и таможенной службе Его Величества, составляет:
- 0%, если стоимость недвижимости ниже 125 000 фунтов стерлингов;
- 2% – от 125 001 до 250 000 фунтов стерлингов;
- 5% – от 250 001 до 925 000 фунтов стерлингов;
- 10% – от 925 001 до 1 500 000 фунтов стерлингов;
- 12% – выше 1 500 001 фунта стерлингов.
Британские домовладельцы регулярно уплачивают муниципальные сборы:
- размер ежемесячного сбора зависит от решения органов местного самоуправления и оценочной стоимости недвижимости на момент покупки с пересмотром раз в пять лет;
- размер эксплуатационных сборов зависит от качества и площади недвижимости, а также от ставок муниципалитета.
Юридические лица, владеющие элитным объектом, стоимость которого превышает 500 000 фунтов стерлингов, должны уплачивать годовой налог на дорогостоящую недвижимость. Он рассчитывается по прогрессивной ставке. Лица, уплачивающие налог с арендного дохода, не платят годовой налог на дорогостоящую недвижимость.
Налог на прирост капитала для нерезидентов был введен в отношении прямых продаж жилой недвижимости в Великобритании с 6 апреля 2015 года. С 6 апреля 2019 года налог был расширен, теперь он включает все прямые и косвенные продажи имущества и земли. Прибыль от продажи жилых объектов облагается по ставке размером в 28%.
1. Проверка объекта
Как только вы определились с тем, какую недвижимость будете покупать, необходимо провести её всестороннюю проверку. Запросите у продавца через риэлтера следующие документы:
- сертификат на землю (оригинал);
- разрешение на строительство (оригинал);
- подтверждение уплаты налога на строительство и землю за последние пять отчётных периодов;
- подтверждение полной оплаты электричества, воды, телефона;
Если собственником объекта является юридическое лицо, в список документов также входят нотариально заверенный протокол собрания участников, на котором было принято решение о заключении договора о купле-продажи, а также копии ID представителя компании и её директора. Для находящегося в ипотеке объекта требуется письмо из банка.
От покупателя потребуют ID или паспорт, а в случае, когда объект приобретается компанией — все уставные документы и копии ID директоров/представителей.
2. Заключение предварительного договора о купле-продажи
До передачи участка/объекта покупатель и продавец оформляют CSPA, или условный договор. Он рассматривается в качестве предконтрактного договора на долгосрочную аренду недвижимости и в ряде случаев может содержать требование аванса, либо выполнения продающей стороной некоторых условий.
3. Подписание основного договора
В Индонезии этот документ называется Akta Jual Beli, и его подписание происходит в присутствии представителя местного органа власти, в обязанности которого входит в том числе регистрация всех необходимых документов на объект недвижимости.
Договор о купле недвижимости включает:
- полные идентификационные данные покупателя и продавца;
- заявление от продавца о передаче объекта покупателю;
- свидетельство долгосрочной аренды;
- повторное измерение участка;
- гарантии продавца;
- порядок разрешения споров;
заявление о ненарушении положения о правах собственности договором долгосрочной аренды.
4. Оплата
После того, как будет проведена проверка всех предоставленных документов и самого объекта сделки, продавцу и покупателю необходимо оплатить все налоги и сборы, положенные при покупке недвижимости в Индонезии, и предоставить соответствующее подтверждение в Land Deed Official, занимающийся переоформлением документов на недвижимость.
Указанную в договоре сумму (или её остаток, если на этапе подписания условного договора был внесён авансовый платёж) покупатель передаёт продавцу именно на этом этапе. Способ передачи средств, равно как и сроки оплаты дополнительных расходов оговариваются отдельно.
5. Регистрация права собственности
После того, как все необходимые документы подписаны, управление PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) в течение 7 дней изготавливает и вручает покупателю сертификат, свидетельствующий о передаче прав долгосрочной аренды, а также все прилагающиеся документы.
По итогу на руках у покупателя должны оказаться:
- копии удостоверяющих личности продавца и покупателя документов (ID);
- подтверждение о том, что все необходимые налоги уплачены;
- сертификат на землю (оригинал);
- предложение о регистрации свидетельства передачи прав долгосрочной аренды;
- акт перевода (оригинал);
все последние квитанции, подтверждающие уплату налогов на строительство и землю (оригиналы).
Как правило, сделка по покупке недвижимости в Индонезии занимает около месяца. При желании покупатель может заключить сделку удалённо. В этом случае потребуется нанять юриста, который произведёт все требуемые действия и оформить на него доверенность.
Дополнительные расходы и налоги на операции с недвижимостью в Индонезии
Собираясь инвестировать в индонезийскую недвижимость, необходимо помнить о налогах дополнительных сборах, которые необходимо будет уплатить. При этом часть расходов ложится и на продавца.
Покупатель должен дополнительно оплатить (в процентах от стоимости приобретённой недвижимости):
- налог на передачу прав долгосрочной аренды в размере 5%;
- налог на продажу — 1%;
- услуги юриста в размере 0,5–1,5%;
услуги нотариуса — 1%
С продавца потребуется:
- налог на передачу прав долгосрочной аренды в размере 5%;
- оплата услуг агентства недвижимости — 5%;
регистрационный сбор в размере 0,2%.
Таким образом, дополнительные расходы покупателя составляют 7,5–8,5% от общей стоимости недвижимости, продавца — 10,2%.
В дальнейшем расходы на содержание складываются из коммунальных платежей, ежегодного налога на недвижимость (0,5% оценочной стоимости), а также налога на строительство и землю. Размер последнего зависит от того, в каком регионе расположена ваша недвижимость и колеблется в пределах 0,1–0,2 процента её стоимости.
Покупать недвижимость в ОАЭ имеют право граждане любых стран, но с ограничениями по территориальному признаку. В любом месте Дубая могут приобретать объекты лишь граждане ОАЭ и стран Персидского залива, а также зарегистрированные в этих государствах компании.
Какую недвижимость имеет право купить иностранец?
Фрихолд-зоны
Иностранец неарабского происхождения может приобрести жильё и коммерческие объекты в определённых фрихолд-регионах ОАЭ. Объекты, расположенные в свободных зонах (free zone), оформляются в полную частную собственность, в дальнейшем их разрешено продавать, сдавать, дарить или передавать по наследству.
В 2006–2008 годах вышел ряд постановлений, благодаря которым был утверждён список свободных зон в Дубае, Умм-Аль-Кувейне, Рас-Эль-Хайме и Аджмане, а в 2019-м фрихолд для иностранцев стал доступен и в Абу-Даби. В 2022 году в Шардже впервые появились фрихолд-зоны, где объекты могут быть оформлены в полную частную собственность.
В Дубае, например, большая часть территории уже признана зонами свободного владения.
Список фрихолд-зон Дубая
Arjan |
Dubai Creek Harbour |
Jumeirah Beach Residence (JBR) |
Remraam |
Al Warsan |
Dubai Waterfront |
MBR City |
Barsha Heights |
Dubai International Financial Centre (DIFC) |
Jumeirah Heights |
The Greens |
DAMAC Hills |
International City |
Motor City |
Bluewaters Island |
Dubai Investment Park (DIP) |
Jumeirah Lake Towers (JLT) |
The Views |
Dubai Festival City |
Jumeirah |
Mudon |
Business Bay |
Dubai Production City |
Liwan |
Dubai Marina |
Dubai Hills Estate |
Jumeirah Golf Estates |
Palm Jumeirah |
Culture Village |
Dubai Residence Complex |
Mirdif Hills |
Al Barari |
Dubai Silicon Oasis |
Jumeirah Village Circle |
Town Square |
Discovery Gardens |
Dubai Science Park |
Old Town Dubai |
Al Furjan |
Dubai South |
Jumeirah Village Triangle |
Arabian Ranches |
Downtown Dubai |
Dubai Studio City |
Park Gate Residences |
Al Warsan |
Dubai Sports City |
Meydan City |
Emirates Hills |
Jumeirah Islands |
Jumeirah Park |
Reem |
Meadows |
The Villa |
Tilal Al Ghaf |
*** |
Лизхолд-зоны
Кроме этого, в ОАЭ встречаются лизхолд-регионы, где сделки с недвижимостью оформляются на правах долгосрочной аренды. Максимальный срок владения – 99 лет. По окончании договора арендатор теоретически должен вернуть объект владельцу, которым обычно оказывается компания-застройщик. Но можно перезаключить договор на родственников или на себя на аналогичный срок. Либо продать объект раньше срока, передав покупателю оставшиеся годы аренды.
Какие права получает иностранный владелец недвижимости?
С 2006 года иностранные покупатели недвижимости в ОАЭ получили те же права распоряжаться своей собственностью, что и граждане страны. То есть перепродавать, сдавать в аренду, дарить, передавать по наследству. До введения этого закона иностранцам позволялось лишь арендовать недвижимость в стране на 99 лет.
В феврале 2019 года в силу вступило нововведение, которое позволило зарубежным инвесторам в недвижимость получить «золотую визу» в ОАЭ. Правила несколько раз меняли, но с 2022 года государство установило порог стоимости: ВНЖ сроком на десять лет могут получить покупатели жилой недвижимости стоимостью от 2 млн AED ($544 тыс.).
Также иностранные владельцы недвижимости в Дубае могут претендовать на резидентскую визу сроком два года. Приобретаемый объект должен стоить от 750 тыс. дирхамов ($204 тыс.).
Есть ли ограничения для граждан России?
Граждане России могут приобретать недвижимость в ОАЭ на тех же условиях, что и иностранцы из любых других стран. В 2022–2024 годах Эмираты стали одним из самых популярных у россиян направлений.
Для россиян открыт доступ и к банковским счетам в ОАЭ. Пользоваться услугами в полном объёме могут резиденты с Emirates ID.
Владельцы недвижимости в ОАЭ не платят ежегодный налог, но есть годовой взнос на содержание здания, общей и прилегающей территории. Точная ставка зависит от застройщика и района, но варьируется в пределах $15–60 за кв. м.
Для покупки жилья в ОАЭ нужно пройти четыре ключевые стадии.
Подписание предварительного договора
После того как вы нашли подходящий объект, нужно подписать предварительный договор на английском или арабском языке. Заверять его нотариально необязательно. В приложении к договору прописываются дополнительные условия – в данном случае лучше обратиться к опытному юристу, который подскажет, какие нюансы следует указать, учитывая особенности конкретного предложения.
В договоре нужно указать:
- адрес приобретаемого объекта,
- сумму сделки,
- ответственность сторон,
- распределение обязательных сопутствующих платежей, а также сроки их внесения.
Если вы покупаете новостройку, убедитесь, что в документе указана дата завершения проекта, в котором находится ваше жильё. Также обязательно должна быть прописана компенсация, которую выплатит застройщик, если не завершит комплекс в установленный срок.
Подписание соглашения о продаже
Следующий этап – подписать меморандум о взаимопонимании (соглашение о купле-продаже), который в Дубае называют «контракт F». Скачать форму документа можно на сайте Земельного департамента Дубая.
Согласно договору покупатель передаёт продавцу аванс. Чаще всего это 10% от суммы покупки, иногда больше. Справку о передаче денег хранит риелтор. Если сделка проходит, как и предполагалось изначально, покупатель получает залог обратно. Если передумал инвестор – деньги остаются у продавца, если продавец – он должен вернуть деньги в двойном размере.
Срок действия готового и подписанного соглашения – 30 дней, если речь идёт о вторичной недвижимости.
Заявка на получение сертификата NOC
Далее продавец и покупатель встречаются в офисе застройщика и подают заявку на сертификат об отсутствии возражений (NOC). Этим документом застройщик подтверждает, что продавец не имеет перед ним никаких долгов. Обработка данных может занять до пяти рабочих дней. Выдача сертификата означает, что продавец может передать право собственности.
Передача собственности
После выдачи NOC продавец и покупатель идут в Земельный департамент Дубая для перевода недвижимости. Оплата всей суммы сделки осуществляется именно в этот день, когда департамент выдаст чек на оплату. Далее покупатель получает титул права собственности (title deed) и официально становится владельцем недвижимости.
Кстати, в Дубае цифровую версию документа из реестра недвижимости можно проверить на сайте Департамента земельных ресурсов Дубая. Каждый титул доступен всем желающим онлайн и имеет уникальный QR-код.
В случае покупки недвижимости, находящейся на стадии строительства, процедура упрощается: NOC и контракт F отсутствуют, а покупатель подписывает первичный договор о продаже (initial contract of sale), который нужно переоформить, когда строительство завершат. Сделка в данном случае регистрируется во временном реестре.
Средняя продолжительность всей процедуры покупки недвижимости в Дубае – один месяц.
Требуемые документы
Для заключения сделки покупателю нужно иметь:
- оригинал паспорта
- визу, на основании которой он находится в ОАЭ
- подтверждение адреса проживания в Дубае
- доверенность, если сделку проводит представитель покупателя
- меморандум о взаимопонимании
- соглашение о продаже или первичный договор (если речь о строящемся объекте)
- сертификат NOC (для вторички)
Удалённая сделка
Купить недвижимость в ОАЭ можно удалённо. Для этого потребуется сделать доверенность на своего представителя, в качестве которого может выступать, к примеру, риелтор местного агентства.
Документ должен быть заверен нотариально в стране его подписания, после чего его требуется легализовать в посольстве ОАЭ, заверить в Министерстве иностранных дел и перевести на арабский язык. Если вы проживаете в ОАЭ и доверенность оформили в Эмиратах, подписание документа должен засвидетельствовать нотариус – этого требует Земельный департамент Дубая.
Ипотека и рассрочка
Иностранцы, планирующие купить недвижимость в ОАЭ, могут рассчитывать на кредит от банка и/или рассрочку от застройщика.
Типичные условия
- Ставка кредита – около 5% годовых.
- В качестве залога выступает приобретаемое имущество или первоначальный взнос.
- Банк выплачивает 60–80% суммы сделки в зависимости от наличия ВНЖ.
- Срок рассмотрения заявки – несколько месяцев.
- Среди обязательных документов – справка о регулярном доходе (конкретную сумму устанавливает банк).
Рассрочку на два – пять лет после окончания строительства предлагают не все застройщики, но в нынешних условиях таких предложений всё больше.
Дополнительные расходы
- Гонорар риелтора. Стандартно 2% от стоимости покупки, но возможны и другие условия – обсудите этот вопрос с вашим маклером. В некоторых случаях (обычно на первичном рынке) работу агента оплачивает продавец/застройщик, в других – покупатель, гонорар может делиться между сторонами поровну.
- Единовременный налог (Property Transfer Fee). Cбор уплачивается в Земельный департамент Дубая (DLD): 4% + фиксированный административный сбор в размере 580 дирхамов ОАЭ (около $160). Как правило, продавец и покупатель делят сумму поровну. При покупке у застройщика этот налог может быть включён в стоимость.
- Ипотечный сбор. Если привлекается кредит, необходимо заплатить регистрационный сбор за ипотеку в DLD в размере 0,25% от суммы кредита.
- Административный сбор за регистрацию перехода прав собственности (Property Registration Fee). От 2 тыс. до 4 тыс. AED (от $545 до $1 100) в зависимости от цены недвижимости.
Сбор за выдачу свидетельства о собственности. После завершения сделки потребуется обратиться в районный суд и запросить документ о праве собственности. Стоимость – около $70, срок оформления – три дня.
Дополнительно для вторичной недвижимости
Взнос за NOC: $140–1 360 в зависимости от конкретного объекта.
После покупки недвижимости нужно
- Посетить ближайший офис Dubai Electricity and Water Authority и зарегистрировать соглашение на своё имя, представив документ о праве собственности и копию паспорта. Учтите, что потребуется внести залог $545–1090.
- Зарегистрироваться в Chiller – компании, отвечающей за кондиционирование воздуха, если в вашем комплексе нет центральной системы.
Ограничения для иностранцев на Кипре
Жилую недвижимость на Кипре могут покупать иностранные физические и юридические лица. Гражданам ЕС разрешено покупать недвижимость без ограничений и без необходимости получения каких-либо разрешений от государственных инстанций.
Гражданам стран, не входящих в ЕС, требуется разрешение Совета министров. На деле эта процедура – простая формальность, так как разрешения выдаются без каких-либо ограничений. Проверяются только две вещи: нет ли у покупателя проблем с законом и не имеется ли уже оформленного на него жилья на Кипре.
Иностранный гражданин имеет право приобрести на своё имя не более двух объектов площадью до 4 014 кв. м. Чтобы обойти это ограничение, иностранцы могут открыть компанию и зарегистрировать на неё объекты или записать их на членов семьи.
Иностранцы могут приобретать любой вид жилой недвижимости: дом, апартаменты или участок земли – площадью до 4 014 кв. м, но не более двух единиц на семью (то есть супругов; дети здесь не учитываются).
Иностранные физические лица могут покупать и коммерческую недвижимость в рамках разрешённых государством двух единиц на семью общей площадью не более 4 014 кв. м. При этом целое коммерческое здание или этаж в здании с несколькими офисными помещениями, на который выдан общий титул, считается одной единицей.
При покупке более чем двух единиц недвижимости титул выдан не будет. При этом объекты можно эксплуатировать в обычном режиме (жить, сдавать в аренду, продавать и т. д.), но на них невозможно получить кредит.
ПМЖ за недвижимость на Кипре
Владение недвижимостью на Кипре даёт право на получение многократной национальной визы. По ней можно находиться в стране до 90 дней в полугодие. При этом возможности путешествовать без визы по странам Европы нет. Кипр входит в состав ЕС, но не в Шенген.
Покупка недвижимости на сумму от €300 тыс. даёт право на получение ПМЖ, который не требует продления. Однако пластиковая карта, подтверждающая данный статус, выдаётся на десять лет.
Для получения статуса допускается покупка жилья на первичном рынке или коммерческой недвижимости на первичном либо вторичном рынке.
Требования к претендентам на ПМЖ за недвижимость
- Для подачи заявления надо внести на счёт девелопера €300 тыс. + НДС.
- Средства на покупку недвижимости должны поступить из-за границы. Кипрский банк должен отправить соответствующее уведомление в Гражданский реестр.
- Требуемый минимальный годовой доход увеличился с €30 тыс. до €50 тыс. для заявителя, для супруга (супруги) с €5 тыс. до €15 тыс. и для детей с €5 тыс. до €10 тыс. в год.
- C мая 2023 года в заявку нельзя включать родителей.
- Количество спален в приобретаемой недвижимости должно соответствовать количеству заявителей.
Прожив на Кипре в совокупности пять лет в течение восьми лет, можно оформить гражданство страны в порядке натурализации.
Стоит отметить, что для отдельных категорий соискателей возможен ускоренный режим натурализации за три или четыре года.
Обязанности иностранцев на Кипре
Любой собственник должен оплачивать коммунальные услуги (электричество, воду, вывоз мусора). Налог на недвижимость в стране отменён с 2017 года.
У налоговых резидентов Российской Федерации (это люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году) остаются обязанности и перед своей страной. Они должны уведомлять российскую налоговую инспекцию о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц. И то, и другое может потребоваться при заключении сделки.
Кипрская сторона не запрашивает уведомления из российской налоговой службы, но это остаётся обязанностью граждан РФ.
1. Открытие счёта в банке и резервация объекта
Открытие счёта
После выбора объекта открывать банковский счёт необязательно. Средства можно перевести со своего счёта непосредственно на счёт продавца. Такая схема актуальна для граждан России и Беларуси, которым банковские счёта с 2022 года на острове если и открывают, то после оформления недвижимости.
Гражданам других стран по-прежнему можно открыть счёт в кипрском банке для предстоящих платежей, так как все расчёты за недвижимость на Кипре проходят безналичным способом.
Важно помнить, что если вы приобретаете недвижимость с целью получения ПМЖ, то средства должны поступать на счёт продавца из зарубежных банков.
Внесение задатка
Сразу после того, как покупатель окончательно определился с выбором, недвижимость необходимо зарезервировать. Для этого оформляют предварительный договор и вносят задаток. Обычно он составляет 1–5% от стоимости объекта и является невозвратным платежом.
Если покупатель позднее отказывается от сделки, то эта сумма ему не возвращается. Если сделка срывается по вине продавца, сумма возвращается в полном объёме.
Подписание предварительного договора должно происходить в присутствии юриста (на вторичном рынке). Если покупатель не собирается присутствовать на всех этапах совершения сделки, он оформляет на своего юриста генеральную доверенность, которая заверяется приглашённым независимым нотариусом в присутствии покупателя.
На основании этой доверенности юрист сможет полностью вести весь процесс от имени покупателя, включая подписание контракта и регистрацию недвижимости, а покупатель может спокойно уехать домой.
Обычно объект резервируется на один – полтора месяца. За это время юрист проверяет документы на недвижимость, контролирует, чтобы юрист продавца оформил освобождение недвижимости от залогов и обременений, если они есть (при этом выдаётся сертификат об отсутствии задолженностей – tax clearance), подготавливает договор купли-продажи, согласовывает его с продавцом и покупателем и выходит на заключение сделки.
2. Заключение договора
На подписании договора присутствуют продавец и собственник в сопровождении юристов, однако могут провести процедуру их уполномоченные представители с доверенностями.
Договор купли-продажи можно подписать как на Кипре, так и за границей, в представительстве кипрской компании. Присутствие нотариуса не является обязательным.
Договор подписывается в двух экземплярах, носит обязательный характер как для покупателя, так и для продавца и должен исполняться по всем пунктам.
Обратите внимание! Юридическая система Кипра основана на британской. Согласно официально принятому стандарту при покупке недвижимости договор составляется на английском языке. Но при желании покупателя в дополнение к англоязычному может быть подготовлен и нотариально заверен экземпляр на другом языке. Также возможно составление двуязычного договора: слева будет текст на английском, а справа – на русском.
В договоре должно быть чёткое описание объекта недвижимости, а также порядок оплаты сделки.
При подписании контракта обычно вносят 30% стоимости объекта. Также при необходимо уплатить государственную пошлину – гербовый сбор за легализацию сделки.
3. Регистрация нового собственника
Удалённая сделка
Если у покупателя нет возможности или желания присутствовать при сделке лично, его интересы может представлять юрист или доверенное лицо. На него оформляют доверенность, которую в присутствии покупателя должен заверить приглашённый независимый нотариус.
На основании доверенности юрист или доверенное лицо сможет от имени покупателя вести весь процесс, включая подписание контракта и регистрацию недвижимости.
Гербовый сбор (stamp duty)
Размер гербового сбора напрямую зависит от стоимости недвижимости.
Первые €5 тыс. стоимости объекта освобождаются от этого налога. Далее взимается 0,15% от первых €170 тыс. и 0,2% – от той суммы, которая превышает €170 тыс.
Гербовый сбор необходимо уплатить в течение 30 дней после подписания договора купли-продажи, после чего можно передать договор в Земельный комитет. Регистрация должна произойти не позднее чем через два месяца после заключения договора.
Титульный сбор (property transfer fee)
НДС (VAT)
Этим налогом облагаются новые объекты. Стандартная ставка составляет 19%, однако покупатели первого жилья могут оформить возврат НДС и оплатить его по льготной ставке в 5%.
Земельные участки не облагаются НДС.
Как получить льготу по НДС на Кипре
НДС взимается при приобретении новой недвижимости, при этом те, кто покупает первое жильё для себя, могут заплатить налог по сниженной ставке.
Согласно поправкам в Закон о добавленной стоимости (VAT law) от 8 июня 2012 года, право на льготную ставку НДС при приобретении недвижимости в стране имеют как граждане Республики Кипр и ЕС, так и иностранцы из третьих стран. Они могут заплатить налог в размере 5% вместо стандартной ставки в 19%.
Летом 2023 года в Закон о налоге на добавленную стоимость (№ 42(I)/2023) внесли важные изменения.
Вот перечень обновлённых требований для предоставления льготы по налоговой ставке.
- Заявитель должен быть физическим, а не юридическим лицом.
- Покупатель недвижимости должен достичь 18-летнего возраста.
- Недвижимость должна являться его основным местом проживания в Республике Кипр. Это может быть квартира, дом или строящийся жилой объект.
- У заявителя не должно быть другой недвижимости на Кипре, приобретённой в течение десяти лет с льготной ставкой НДС. Через десять лет покупатель может снова получить льготу по налогу, указав новую квартиру как основное место жительства.
- Недвижимость должна быть использована исключительно в качестве первого и основного жилья на Кипре.
- Льготный НДС можно применить только для объектов меньше 190 кв. м и только для первых 130 кв. м жилья (ранее на первые 200 кв. м). К площади, превышающей это значение, применяется стандартная ставка 19%.
- Пониженная ставка применима лишь при покупке объекта стоимостью до €475 тыс. и только на первые €350 тыс.
- Льготная ставка не распространяется на объекты класса люкс.
Важно! К любым проектам, по которым заявка на получение разрешения на строительство была подана до 31 октября 2023 года, применяются прежние правила начисления льготного НДС.
Процедура возмещения НДС
Заявитель вначале уплачивает НДС по стандартной ставке, действующей на момент заключения контракта и обозначенной в договоре на приобретение недвижимости (19%). Далее он подаёт заявление на возврат.
После того как департамент НДС подтверждает правомерность предоставления льготы заявителю, НДС пересчитывается по льготной ставке 5%.
Обычно получением льготной ставки НДС по доверенности занимается застройщик либо адвокат.